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十六浦线上娱乐场·潘石屹也跑了?SOHO中国近乎清仓全部资产,海外大手笔买买买

日期:2020-01-10 17:07:20

十六浦线上娱乐场·潘石屹也跑了?SOHO中国近乎清仓全部资产,海外大手笔买买买

十六浦线上娱乐场,继李嘉诚之后,潘石屹张欣夫妇似乎也要跑了。

10月30日消息称,soho中国正考虑以80亿美元(约627亿港元)出售中国的办公大楼权益。近年来,soho中国一直在卖卖卖,卖地王、卖商业广场、卖办公楼、卖车位......现在,连八大核心资产都要卖掉了。

重点是,如果这笔高达80亿的资产完成出售,soho中国几乎将所持有的的非流动资产全部清仓。

soho中国在卖卖卖的步伐中,离房地产行业越来越远。从原来的百强房企,到现在近乎清仓式的出售,很难不被网友质疑:要跑了?

有媒体向soho中国求证 ,得到的回复是:无可奉告。

soho中国卖卖卖的同时,潘石屹张欣通过海外家族信托基金买买买。而潘石屹张欣夫妇表示,在海外买买买是个人行为,与soho中国无关。而曾经劝年轻人别买房的潘石屹,似乎自己也要走了。

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八大核心资产全部抛售

此次soho中国以80亿美元出售中国的办公大楼权益里面,至少包括了soho 中国在北京和上海的八大核心资产。

不管舆论如何评判,soho中国已开始与买家进行交易。据新闻消息,买家是外资公司,soho中国实际控制人潘石屹张欣夫妇最终的计划是将soho中国的核心资产“八大金刚”全部出售。

soho中国的“八大金刚”,是指北京的望京soho、光华路soho2期、前门大街、丽泽soho,以及上海的外滩soho、soho复兴广场、古北soho和soho天山广场项目。其中,丽泽soho目前还处于建设中,而望京soho在6月已经传出被出售。

soho中国最具标志性的项目望京soho 也被抛售。

出售资产的消息引发soho中国的股价大幅度上涨。10月30日中午,soho中国股价大幅波动,盘中涨幅一度高至27.07%,收涨17.9%。

其实,这个80亿美元的出售计划可以说是“清仓式出售”。soho中国的半年报显示,soho中国的非流动资产总和是636.6亿港元,这与此次出售权益总价80亿美元(约合627亿港元)几乎持平。也就是说,soho 中国的近乎清仓所持有的全部非流动资产。

出售计划引发了soho中国的股价上涨,但也引发了评级机构对soho 中国的评级下调。10月31日,汇丰将soho的评级从原来的“买入”下降至“持有”评级,目标价维持3.1港元。

同时,在汇丰看来,过去10年soho中国由发展商转型为收租股执行能力欠佳,假如出售资产计划失败,在现有的资产基础下经营上行空间有限,而公司的共享工作空间业务在第三季发展步伐也较慢。

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近半年,频繁抛售各类资产

汇丰说soho中国“在现有的资产基础下经营上行空间有限”,也就是说其发展前景已经不太大,这并非空穴来风。

这半年来,soho中国频繁出售资产。潘石屹“卖卖卖”已经不是新鲜事,但这半年来,似乎已经进入“清仓”阶段,所出售的资产涉及物业、办公、停车位等多个业态。

10月22日,有消息称soho中国已经把共享办公的相关资产soho 3q打包转让了。

但是soho 3q可是潘石屹曾经最为看重的业务,潘石屹曾说:“我做事情特别聚焦,soho 3q将是未来soho中国的主营业务,其他的业务我都不会做”。曾经,潘石屹还打算在2019年将soho 3q分拆上市,但是没有等到soho 3q上市之日,却传出被出售的消息。

soho 3q中,11个位于北京和上海的项目已被打包卖给筑梦之星,目前已经开始进入合同审批流程。筑梦之星内部员工表示确有此事。

9月30日,soho中国把在北京的车位打包卖了。soho中国公告,公司以7.61亿元的价格,出售位于北京9个商业项目共计2583个地下停车位组成的资产包,每个车位的成交价格近30万元,而成交溢价率达到了一半。而这也是soho中国最近一次披露公司出售资产的信息。

6月28日,soho中国卖了北京和上海的13个项目。此前,soho中国宣布出售北京、上海的13个办公物业项目,项目总值达78亿元。这13个项目里面,包括了北京望京soho、银河soho、建外soho三大地标建筑,以及上海soho东海广场、soho中山广场部分物业。对于出售原因,潘石屹说,“持有量太大了”、“没有任何资金原因”。

其实,soho中国卖卖卖的动作已经持续多年,资产持有量已经大规模缩小,因为持有量太大而出售的说法根本站不住脚。

2012年,潘石屹宣布soho中国从“开发—销售”到“开发—持有”商业模式转型,不再依靠卖楼生存,转为收取租金,以获得长期物业增值。而潘石屹和张欣,作为soho最顶尖“销售员夫妇”,转行做起了“包租公包租婆”。

凌空soho,已被出售。

潘石屹和张欣从房地产开发商转型成包租公包租婆的计划只是停留在口头上。实际上,宣布转型后不久,soho 中国就开始了卖卖卖的道路。soho中国在过去几年中均有不同程度的大宗交易动作,金额较大的包括84.93亿元将外滩“地王”股权转让给复星,52.3亿元出售上海soho海伦广场和静安广场,50.08亿元出售凌空soho等,金额合计近300亿元。

soho中国从百强房企跌落神坛,也是从2012年的转型开始。

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被质疑:要变成“潘跑跑”

soho中国对抛售资产这件事所持有的“不可置否”的态度,给了市场很大的想象空间。

行业内外对这个曾经的百强房企的“清仓式抛售”行为议论纷纷。同样是大手笔抛售旗下资产,外界亦有猜测称潘石屹是“和李嘉诚一样转移资产”。因此,soho中国抛售80亿资产的消息一出,网友评论道“别让潘石屹跑了”、“潘跑跑”。

也有分析人士认为,soho中国抛售资产是为了改善近年来不太好看的业绩以及降杠杆。

在今年6月,潘石屹也曾经传递这样的信息:有钱了,soho中国又要开始拿地了。潘石屹表示:“下一步可能考虑拿地,还是集中在大城市,一线城市,还有一线城市最繁华的地段。我做这个房地产就认证一条,地段是最重要的。如果没有好的地,就把178亿元银行贷款还一还。还一点好,对公司来说压力小一点。”

这些年,潘石屹作为“公知”之一,说过很多话。有些话,也许他自己都忘记了。就在2017年soho 3q的发展战略发布会上,他曾经说过soho中国今后都不会再拿地。但明显两年后,他已经忘了自己曾信誓旦旦地说过的前后矛盾的话。

按照潘石屹现在的说法,他是打算拿地或者归还银行贷款以降低soho中国的杠杆率。但是,金角财经研究发现,潘石屹最早从2017年就说过,soho 中国抛售物业是为了补充现金流以便将来拿地并且降低企业杠杆,但所谓的“拿地”以及“降杠杆”说了两三年都没有实现。

有地产行业人士发现,soho中国已经很长一段时间不拿地、不收购、不建房。而soho 中国最新近的拿地行为发生在六年前,相关项目正是2013年拿地、现在还没建好、但已经被贴上出售标签的丽泽soho 。

而且一线城市就那么四个,soho中国大部分的资产都在京沪的核心地段,潘石屹把最具价值的北京的项目连车位都打包出售了,难道还会在其他一线城市拿地?

这6年里面,soho中国不仅没有拿地,公司的杠杆率也没有降低多少。2012年soho中国资产负债率60.65%,到2019年上半年,soho中国的资产负债率已经降到44%。这个资产负债率比绝大部分的房企都低,但跟它出售资产之前相比,下降幅度并不大。

经过这些年,soho中国资产卖得所剩无几,负债却没有降下来多少。

可见,潘石屹曾经所说的出售资产是为了拿地以及降杠杆的说法,实在牵强。

把这80亿美元的资产成功出售以后,soho中国剩下有价值的资产就不剩多少了。把下金蛋的鹅都卖掉,长期持有物业的增值收益和租金收入也成了空谈。

降低企业杠杆率和改善业绩的说法根本无法成立。

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一家三口在海外布局房产项目

在国内卖卖卖的同时,潘石屹张欣通过离岸家族信托基金在海外买买买,多次进行大手笔的境外地产项目投资。

2011年,潘石屹就通过capevale limited投资了纽约曼哈顿时报广场旁的港务局长途巴士站办公大楼项目,投资额约5到7亿美元;2012年,张欣斥资6亿美金收购曼哈顿公园大道广场49%的股权;2013年年初,张欣通过家族信托与巴西财团共同以14亿美金收购美国通用汽车大厦40%的股权,虽然张欣没有透露交易金额,但这次交易成为单个中国投资者在美国最大的不动产投资之一。

同时,潘石屹之子潘瑞目前正在英国攻读雷丁亨利商学院房地产博士学位,并在当地成立了erec estates房地产公司,拥有多个大型地产项目,包括首个由华人主导的英国学生公寓品牌uninn。

一家三口都在海外密集布局地产项目。

他们在海外买买买的钱从哪里来?张欣曾经表示,她出钱买通用大厦的钱来自家族信托,与soho中国无关!而潘石屹也曾对外表示,他们在海外买楼是个人行为,与soho中国无关!

虽然上述境外资产与soho中国没有直接的资金往来,但家族信托的资金来源却与soho中国关系密切。

soho中国2007年在香港上市前披露的招股说明书中,清楚显示了soho 中国与潘石屹张欣家族信托的关系。招股说明书显示,当时soho中国上市公司的两大股东boyce和capevale(bvi),分别由潘石屹和张欣全资持有。

而招股说明书上清楚记载着,2005年潘石屹将其boyce公司的股份,以馈赠方式,转让给了张欣。之后,张欣将所持股份转入信托,并且成为该信托的唯一受益人。从股权结构上看,该信托基金持有soho中国63.93%的股份。

自从soho中国2012年宣布转型,soho中国的净利润和营收都连年下跌,曾经的百亿房企,在2018年总营收只有20多亿元,甚至比不上某些房企单个项目的营收。

所以,潘石屹真的要跑了?

​白玉堂 金角财经


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